La vente en l’état futur d’achèvement permet maintenant d’intégrer des travaux réservés par l’acquéreur dans le montage financier.
Cette évolution modifie la manière de construire une simulation prêt immobilier pour un achat en VEFA, et invite à repenser le calcul des charges travaux.
A retenir :
- Intégration des travaux réservés dans la simulation prêt immobilier
- Impact sur le montant du prêt et le coût total du financement
- Mention obligatoire dans le contrat préliminaire et chiffrage des travaux
- Limitation aux travaux sans incidence structurelle et respect des réseaux
Simulation prêt immobilier VEFA : intégrer les travaux réservés et chiffrage
À partir des points synthétiques, la simulation doit traduire fidèlement le chiffrage des travaux réservés.
Il est nécessaire d’isoler le montant des finitions pour ajuster le financement global du prêt et évaluer l’apport requis.
Chiffrage détaillé des travaux réservés
Ce volet détaille les postes et la méthode pour évaluer chaque élément réservé.
Il est recommandé d’obtenir des devis distincts pour la cuisine, la salle d’eau et les sols afin de fiabiliser le montant estimé.
Selon le décret, certains éléments ne peuvent pas être réservés et ne doivent pas être inclus dans ces devis.
Poste
Réservable
Impact sur prêt
Équipements sanitaires cuisine
Oui
Modéré
Équipements sanitaires salle d’eau
Oui
Modéré
Revêtement de sol (hors isolation)
Oui
Faible à modéré
Carrelage mural
Oui
Faible
Convecteurs électriques
Oui, sous conditions
Modéré
Intégration dans la simulation bancaire
La simulation bancaire intègre ensuite ces montants réservés en décomptes séparés pour préserver la visibilité du prêt principal.
Privilégiez un scénario avec et sans travaux réservés afin d’anticiper l’impact sur la mensualité et la durée d’emprunt.
Selon le Centre d’Études et de Recherche du Groupe Monassier, cette distinction évite les surprises liées aux charges travaux à la livraison.
Points financiers VEFA :
- Comparer mensualités avec et sans charges travaux
- Estimer apport nécessaire pour achèvement des réserves
- Prévoir marge de sécurité pour devis révisés
« J’ai réservé la décoration, puis j’ai intégré les devis dans la simulation, ce choix a clarifié mon budget global. »
Alice M.
Mentions contractuelles VEFA : écrire les travaux réservés dans le contrat préliminaire
Après l’examen des implications financières, il faut préciser les mentions obligatoires dans le contrat préliminaire.
Selon l’arrêté, la description et le chiffrage des travaux réservés doivent figurer explicitement dans la réservation pour garantir la transparence.
Clauses essentielles et délais
Cette rubrique détaille les clauses relatives au chiffrage, au délai et au droit de revenir sur la décision de réservation.
Le contrat doit mentionner le délai pendant lequel l’acquéreur peut revenir sur sa décision de se réserver les travaux et la procédure applicable.
La notification doit suivre la procédure prévue par le nouvel article R. 261-13-2 du CCH et être adressée au vendeur selon les modalités contractuelles.
Obligations du vendeur :
- Exécuter ou faire exécuter les travaux en cas de retrait de l’acquéreur
- Respecter les prix et conditions mentionnés au contrat préliminaire
- Fournir documents techniques et conformité à la livraison
« J’ai annulé ma réservation de travaux, et le promoteur a pris en charge l’exécution selon le contrat préliminaire. »
Marc L.
Procédure de chiffrage et facturation
En prolongement, cette partie explique comment chiffrer et intégrer les charges travaux dans le financement global et la facturation.
Le contrat préliminaire doit préciser le montant estimé et les modalités de facturation après livraison du logement pour sécuriser l’acquéreur.
Selon le Centre d’Études, ces mentions facilitent le parcours bancaire et la simulation du prêt à taux proposé par les établissements.
Modalités de facturation :
- Paiement après réception ou selon états d’avancement définis
- Facturation sur présentation de factures certifiées par le promoteur
- Possibilité de retenue pour réserves constatées à la livraison
La qualité de la rédaction contractuelle limite les litiges et clarifie les responsabilités entre vendeur et acquéreur.
Le dernier point essentiel concerne l’achèvement et les garanties à prendre en compte pour le financement immobilier et l’assurance de prêt.
Achèvement et garanties : impacts sur le financement immobilier et le prêt
Après avoir verrouillé les mentions contractuelles, l’achèvement redéfinit les conditions d’obtention du prêt immobilier et les garanties demandées.
Ce chapitre examine les notions d’achèvement, les garanties exigibles et les conséquences pour le financement d’un logement immobilier neuf.
Définition juridique de l’achèvement en VEFA
La définition d’achèvement change lorsque des travaux sont réservés à l’acquéreur et cela influence la valeur livrée.
Selon le décret et l’arrêté, l’achèvement exclut, sous conditions, les travaux réservés par l’acquéreur qui ne portent pas atteinte à la structure.
Cette précision permet au prêteur de scinder la valeur livrée et d’ajuster l’assurance de prêt en conséquence pour sécuriser le financement.
Garantie
Objet
Conséquence pour le prêt
Sûreté hypothécaire
Garantir remboursement principal
Accès facilité au prêt
Caution bancaire
Remplacement hypothèque
Offre potentiellement plus souple
Assurance dommages-ouvrage
Couverture post-livraison
Rassure le prêteur
Réserve de paiement
Protection contre malfaçons
Limite décaissements finaux
Pratique bancaire et simulation finale
En pratique, la banque intègre les montants réservés dans l’évaluation du dossier et propose un prêt adapté en fonction du risque.
Les établissements demandent souvent des justificatifs de chiffrage et peuvent moduler l’offre de prêt à taux selon le risque perçu.
Selon le décret, les travaux réservés doivent respecter des caractéristiques techniques pour préserver la sécurité du bâtiment et éviter des refus bancaires.
Recommandations bancaires VEFA :
- Fournir devis détaillés et validation technique conforme
- Documenter conformité aux réseaux et tableaux électriques
- Prévoir assurance adaptée et garanties demandées par la banque
« Mon courtier a recalculé la simulation prêt immobilier en séparant les travaux réservés, cela a permis d’obtenir un meilleur taux. »
Claire P.
« L’avis du notaire et des services techniques a rassuré la banque, le dossier a été accepté sans surcharge. »
Expert bancaire
Source : Arrêté, « Arrêté du 28 octobre 2019 fixant la liste limitative et les caractéristiques des travaux réservés par l’acquéreur d’un immeuble vendu en l’état futur d’achèvement », Journal officiel, 7 novembre 2019 ; Décret, « Décret n°2019-641 du 25 juin 2019 relatif aux travaux réservés par l’acquéreur », Journal officiel, 26 juin 2019.